بحران مسکن یا بحران حاکمیت؟
کارنامه تأمین مالی بخش مسکن در سال ۱۴۰۳ در حکومت ایران نشان از عملکرد ضعیف دارد. رشد واقعی تسهیلات خرید، ساخت و جعاله در مقایسه با سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است.
در این بین سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور به ۵.۴ درصد رسیده و در پایینترین سطح قرار دارد. تسهیلات بانکی که باید موجب تحریک ساختوساز و معاملات شود، در حال حاضر عامل رکود شده است.
تسهیلات بانکی تعریفشده برای بخش مسکن، در گذشته اثرگذاری بیشتری داشت. در دهه ۵۰ و حتی دهههای ۷۰ و ۸۰، این تسهیلات نقش محرک را ایفا میکرد. اما در سال ۱۴۰۳، نظام بانکی کشور مجموعاً ۷هزار و ۶۰۰ همت تسهیلات اعطا کرده که تنها ۴۱۳ همت آن به بخش مسکن اختصاص یافته است. کاهش سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی، نخستین علامت از عملکرد ناموفق این بخش در تأمین مالی است.
سرمایهگذاری عامل اصلی رشد تولید و افزایش معاملات است. اما ورود سرمایه به بخش ساختوساز کاهش یافته و موجب افت معاملات در حوزه مسکن شده است. بررسیها نشان میدهد سهم مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال ۱۴۰۳ به ۵.۴ درصد رسیده، درحالیکه در نیمه نخست دهه ۸۰ این سهم ۲۵ درصد بود و در نیمه دوم به حدود ۲۰ درصد رسید.
در دهه ۹۰ و سالهای اخیر، کاهش سهم مسکن ادامهدار بوده است. در سال ۱۴۰۲ این سهم به ۷ درصد و در سال ۱۴۰۱ به ۸ درصد کاهش یافته بود. افت مستمر این سهم، تأییدی بر عملکرد ناموفق تأمین مالی در حوزه مسکن است. بلندمدت بودن بازپرداخت وامهای مسکن و تعیین نرخ بهره دستوری، مردم را از دریافت تسهیلات دلسرد کرده است.
از مجموع تسهیلات اعطایی در سال ۱۴۰۳، معاملات خرید و فروش ۱۱۰ همت، ساختوساز ۱۳۴ همت و وام تعمیرات خانه ۱۶ همت بوده است. باقی وامها شامل ودیعه مسکن و سایر تسهیلات در گردش بوده است.
تسهیلاتی که خود درد است تا درمان
رشد اسمی تسهیلات خرید مسکن در سال ۱۴۰۳ نسبت به ۱۴۰۲ برابر ۸ درصد بود. با در نظر گرفتن تورم رسمی ۲۰ درصدی قیمت مسکن، رشد واقعی این تسهیلات منفی ۱۲ درصد ثبت شده است. البته تورم واقعی توسط منابع مستقل بسیار بیشتر از ۲۰ و تا ۵۰ درصد اعلام میشود.
میزان تسهیلات اعطایی به ساختوساز در سال ۱۴۰۳ به رقم ۱۳۴ همت رسید. این رقم نسبت به سال ۱۴۰۲ کاهش ۱۰ درصدی نشان میدهد. با در نظر گرفتن تورم ۳۰ درصدی، افت واقعی تسهیلات اعطایی به ساخت مسکن به حدود ۴۰ درصد میرسد. کاهش اعتبار واقعی موجب رکود بیشتر در بخش ساختوساز در سال ۱۴۰۳ شد. این رکود ناشی از چالش شدید در تأمین مالی بوده است.
در بخش تعمیرات نیز وضعیت مشابهی حاکم است. در سال ۱۴۰۳ تنها ۱۶ همت تسهیلات به تعمیرات مسکن اختصاص یافت. این رقم به صورت اسمی ۵۰ درصد کمتر از تسهیلات پرداختی در سال ۱۴۰۲ بود. با در نظر گرفتن نرخ تورم ۳۰ درصدی، کاهش واقعی در این حوزه به حدود ۸۰ درصد رسیده است.
سهم وام جعاله از کل تسهیلات بانکی کشور در سال ۱۴۰۳ تنها ۰.۲ درصد بود. این در حالی است که مردم به دلیل کاهش توان خرید، به تعمیر خانههای قدیمی تمایل بیشتری نشان دادهاند. با این حال، بانکها همکاری لازم را برای تأمین مالی این بخش انجام ندادهاند. در نتیجه، نیاز عمومی به تعمیرات نیز با مانع مواجه شده است.
در حال حاضر، سقف وام ساخت مسکن برابر با ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. این رقم هیچ تناسبی با هزینه واقعی ساختوساز ندارد. حتی اگر متقاضیان پس از گذر از فرایندهای اداری موفق به دریافت وام شوند، این تسهیلات پاسخگوی هزینههای ساخت آپارتمان نیست.
۲.۶ میلیون مسکن خالی در تهران در اختیار بانکها
سقف وام خرید مسکن برای افراد در تهران ۵۰۰ میلیون تومان تعیین شده است. این سقف در شهرهای بزرگ ۴۰۰ میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۳۰۰ میلیون تومان است. همچنین وام جعاله برای تعمیرات تا ۲۸۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است. این ارقام هیچ تناسبی با قیمت واقعی خانه و هزینههای بازسازی ندارند.
با توجه به متوسط قیمت هر متر مربع در شهرهای بزرگ، تسهیلات مسکن سهم ناچیزی در خرید دارند. حتی با افزایش میزان وام، بسیاری از خانوارهای کمدرآمد توان بازپرداخت اقساط را نخواهند داشت. در نتیجه بخش مسکن گرفتار بحران ساختاری است.
در حالی که شهروندان در ایران با مشکلات غولآسای ساخت و تعمیر مسکن مواجه هستند اما در سوی دیگر معادله قضیه کاملا متفاوت است. بانکها که باید عامل وامدهی و تسهیلاتدهی و تسهیلکننده برای ساخت و ساز و تعمیرات مسکن باشند خود به سوداگران مسکن تبدیل شدهاند.
افزایش سرسامآور قیمت مسکن و جهشهای دستوری و ساختاری باعث شده است تا این سوداگری سود کلانی را عاید بانکها کند. بانکهایی که در تیول حاکمیت و ارگانهای ثروت و قدرت قرار دارند و سودبرنده اصلی بازار مسکن میشوند.
اخباری که پیش از این منتشر شده حاکی از آن بود که تنها در تهران ۲.۶ میلیون خانه خالی در اختیار بانکهاست! رقم شگفتآوری که با توجه به جمعیت تهران با هیچ حساب و کتابی قابل توجیه نیست اما در واقعیت وجود دارد.
از این رو در مقوله مسکن حاکمیت و دولت نه تنها کارساز و سازنده برای مردم نیستند بلکه با انحصار ساختمانسازی و احتکار خانه، جهشهای صعودی مسکن را صورت میدهند و خود بر ثروتشان میافزایند و مردم بیمسکن به بیمسکنی روی میآورند.
[چرا مردم ایران قدرت خرید مسکن ندارند؟]
هنوز نظری ثبت نشده است. شما اولین نظر را بنویسید.