ریشهیابی سلب قدرت خرید مسکن در ایران
عدم استطاعت خرید مسکن در ایران در سالهای اخیر تبدیل به یکی از مهمترین چالشهای خانوارهای ایرانی شده است؛ نگاهی گذرا به ریشههای این موضوع.
گروهی از سیاستگذاران مسکن بر این باورند که ناترازی بازار مسکن، ماهیتی فیزیکی دارد. آنها معتقدند که کمبود ۵ میلیون واحد مسکونی، عامل این ناترازی است. اما دلیل اصلی فقدان قدرت خرید خانوارهاست.
از سال ۱۳۹۰ تاکنون، رشد سرمایهگذاری در ساختوساز، منفی ۴ درصد بوده است. همچنین از سال ۱۳۹۸ تا نیمه ۱۴۰۳، رشد تشکیل سرمایه در ساختمان، منفی ۵ درصد ثبت شده است.
اختلال در عرضه و تقاضای مسکن به دلیل عدم تعادل در برخی متغیرهای کلان اقتصادی رخ داده است. این عدم تعادل موجب شده که بازار مسکن از وضعیت عادی خارج شود.
از سال ۱۳۹۳، رکود تولید مسکن ادامه داشته و تیراژ ساختوساز کمتر از میزان حداقل عرضه موردنیاز برای تعادل بازار بوده است. برآوردها نشان میدهد که کمبود واحدهای مسکونی در کل کشور، حدود ۲.۶ میلیون واحد است.
با این حال، سه عامل کلیدی نشان میدهد که ناترازی فیزیکی، ریشه اصلی بحران مسکن نیست.
گروهی که بر لزوم ساخت میلیونی مسکن تأکید دارند، به شاخص تراکم خانوار استناد میکنند.
آنها بر این باورند که کمبود واحدهای مسکونی در شهرها حدود ۱.۵ میلیون واحد است. اما در ایران، تورم بالا و ریسکهای اقتصادی موجب شده بسیاری از واحدهای مسکونی، خالی بمانند.
در سال ۱۳۹۵، در حالی که ۱۸.۱ میلیون خانوار شهری وجود داشت، ۱۷.۴ میلیون واحد مسکونی تحت سکونت بود. شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، کمبود یک میلیون واحد را نشان میداد.
اما در همان سال، نزدیک به ۵ میلیون خانه خالی یا خانه دوم تفریحی وجود داشت.
مشکن کبود عرضه نیست؛ فقر عامل اصلی است
این نشان میدهد که اگر واحدهای مسکونی تحت سکونت و خالی را در نظر بگیریم، در سال ۱۳۹۵، بازار با مازاد عرضه مواجه بوده، نه کمبود.
در سالهای اخیر، بخشی از مسکن موجود، خارج از بازار مصرف باقی مانده است. اگر این واحدها به بازار عرضه شوند، بخش قابلتوجهی از ناترازی مسکن برطرف خواهد شد.
ناترازی فیزیکی در صورت رفع ناترازی اقتصادی، میتواند مؤثر باشد. اما تا زمانی که مشکلات اقتصادی برطرف نشود، حل ناترازی فیزیکی نتیجهای نخواهد داشت.
تجربه ساخت ۲.۳ میلیون «مسکن مهر» در سال ۱۳۸۶ نشان میدهد که حتی پس از گذشت هفت سال، ۱۵ درصد از کل واحدهای مسکونی کشور بلااستفاده باقی ماند.
همچنین تجربه «مسکن ملی» در سه سال اخیر نشان داده که بسیاری از خانوارهای واجد شرایط، توانایی پرداخت هزینه اولیه را ندارند.
از بیش از ۵ میلیون خانوار ثبتنامکننده، تنها یک میلیون خانوار توانستهاند پرداخت نقدی اولیه را تأمین کنند.
برتری سود سفتهبازی و سرمایهگذاری ملکی، مانعی دیگر برای عرضه واحدهای جدید به بازار مصرف است.
بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۲، حدود ۵.۵ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شد. اما همزمان، بیش از یک میلیون خانوار به مستأجران اضافه شد.
این آمار نشان میدهد که بخشی از واحدهای جدید، به مالکیت مالکان قبلی اضافه شده و موجب افزایش عرضه نشده است.
در این دوره، تعداد خانوارهای شهری ۶ میلیون افزایش یافت و ۵.۵ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شد.
اما جمعیت مستأجران از ۴.۵ میلیون به نزدیک ۶ میلیون رسید و تعداد مالکان از ۹.۴ میلیون به ۱۳.۶ میلیون خانوار افزایش یافت. این آمار تأیید میکند که مشکل اصلی، ناترازی اقتصادی مسکن یعنی فقر خانوارهاست.
مسکن نیاز ضروری یا محمل سوداگری ارگاهای حاکمیتی؟
در حال حاضر، ۱.۵ میلیون مستأجر در شهرها در فقر مطلق زندگی میکنند. این تعداد نسبت به سال ۱۳۹۰، ۱.۵ برابر شده است.
همچنین، بیش از ۴ میلیون خانوار در شهرها و روستاها از مسکن مناسب محروم هستند.
نیمی از خانوارهای ایرانی نیز، هزینه سکونت را بیش از حد مجاز پرداخت میکنند. این وضعیت اقتصادی نشان میدهد که ناترازی اقتصادی، عمیقتر از ناترازی فیزیکی است.
سازندگان برای افزایش تولید، نیاز دارند که واحدهای ساختهشده را بفروشند یا اجاره دهند.
اما تا زمانی که مشکل اقتصادی خانوارها حل نشود، رونق تولید مسکن رخ نخواهد داد.
تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، هزینه زندگی را افزایش داده است. در این شرایط، خانوارها برای تأمین نیازهای اولیه مانند غذا، دارو و پوشاک، با چالش مواجه هستند و توان پرداخت هزینه مسکن را ندارند.
این وضعیت باعث شده که تمایل به خرید یا اجاره مسکن کاهش یابد و بازار در رکود عمیقتری فرو رود.
بهبود وضعیت بازار مسکن نیازمند راهکارهای اقتصادی پایدار است. تا زمانی که تورم کنترل نشود و درآمد خانوارها افزایش نیابد، نه ساختوساز رونق میگیرد و نه ناترازی در بازار مسکن حل میشود.
[برای خرید اولین سهم مسکن در تهران باید یکونیم قرن صبر کنیم!]
مخلص کلام اینکه بحران مسکن در ایران ناشی از فقدان قدرت و سلب قدرت خرید شهروندان است و نه کمبود آن در ایران.
بسیاری از ارگانهای ثروت و قدرت در این بین از این بازار سوداگری کرده و سود سرشاری را نصیب خود میکنند.
پیش از این افشاء شده بود که بیش از ۲ میلیون خانه خالی در تهران در اختیار بانکهای حاکمیتی قرار دارند و هیچ مالیاتی نیز برای آنها پرداخت نمیکنند!!!
[تعرفه مالیات برخانههای خالی در کشور]
هنوز نظری ثبت نشده است. شما اولین نظر را بنویسید.